Quando la piscina trasforma l’abitazione in immobile di lusso

La disciplina delle categorie catastali e le piscine

Accatastamento piscine

Chi realizza una piscina a servizio di una abitazione esistente è spesso preoccupato della possibilità di dover ri-accatastare l’abitazione in una classe superiore, a causa della presenza di una piscina. Il passaggio ad una delle categorie catastali “di lusso” comporterebbe la perdita di alcune importanti agevolazioni fiscali, come l’aliquota agevolata per la prima casa, ad esempio.

Proviamo a fare chiarezza, fermo restando il fatto che in termini di edilizia la autonomia degli enti locali è ampia e quindi qualcosa potrebbe variare sul territorio.

Le categorie catastali individuano le diverse tipologie di immobili. Per quanto riguarda le abitazioni vanno considerate le categorie del Gruppo A:

TABELLA DELLE CATEGORIE CATASTALI I – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA GRUPPO A

A/1   Abitazioni di tipo signorile

A/2   Abitazioni di tipo civile

A/3   Abitazioni di tipo economico

A/4   Abitazioni di tipo popolare

A/5   Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6   Abitazioni di tipo rurale

A/7   Abitazioni in villini

A/8   Abitazioni in ville

A/9   Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 rientrano nella categoria “abitazioni di lusso” e non usufruiscono di agevolazioni fiscali come quella sulla prima casa, l’esenzione IMU e TASI o altre tasse che possono variare nel corso del tempo.

Quando si costruisce una piscina in giardino, quindi, va posta attenzione a non passare da una categoria (solitamente se si possiede un giardino su cui edificare una piscina ci si trova in A/2, A/6 o A/7) a una di quelle considerate “di lusso”.

A regolare la definizione delle abitazioni di lusso ERA il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 Agosto 1969.

Il D.M. stabiliva, all’art.4, che sono (o diventano) di lusso Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

Dal 13 dicembre 2014 il D.Lgs. n. 175 del 21/11/14 è intervenuto sulla definizione di ”abitazione di lusso”, legandola solamente alla categoria catastale. Vengono definite abitazioni di lusso le abitazioni classificate nelle categorie A/1: abitazioni di tipo signorile, A/8: abitazioni in ville, A/9: castelli, palazzi di pregio artistico e storico.

Anche l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 30/12/14, conferma che, in caso di cessione di abitazioni ”prima casa”, l’IVA agevolata al 4% è vincolata alla categoria catastale e non più alle caratteristiche del D.M. 02/08/69. In particolare, non sono di lusso le abitazioni classificate come: A/2 abitazioni di tipo civile, A/3 abitazioni di tipo economico, A/4 abitazioni di tipo popolare, A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare, A/6 abitazioni di tipo rurale, A/7 abitazioni in villini, A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

L’accatastamento

E’ obbligatorio accatastare una piscina perché vi è l’obbligo di accatastare o variare ogni modifica in grado di incidere sulla consistenza, sulla destinazione d’uso, sul valore dell’immobile.

Accatastare una piscina significa inserirla graficamente nella mappa catastale, nella planimetria catastale e tenerne conto per la classificazione dell’unità immobiliare alla quale è pertinenziale. Il tecnico, nella pratica di accatastamento, assegna categoria e classe, calcola i vani, quindi calcola e propone una rendita catastale. Il Catasto, dopo un controllo formale, accetta la pratica, e, se assegna la rendita proposta dal tecnico questa diventa subita valida a tutti gli effetti, diventando definitiva trascorsi 12 mesi. Nei 12 mesi, il catasto ha facoltà di rettificare la rendita proposta dal tecnico, se ritiene che non sia congrua.

Conclusioni

La classificazione catastale di una abitazione non si modifica automaticamente quando si realizza una piscina.  Va valutato il contesto urbanistico nel quale la casa e la piscina sono inserite, poichè molto spesso per attribuire una categoria catastale si tende ad utilizzare quelle delle abitazioni vicine. Una casa di categoria A/2 inserita in un contesto urbano dove sono presenti abitazioni di categoria A/1 o A/8 molto probabilmente potrà vedere modificata la categoria catastale con la costruzione di una piscina.

E’ importante quindi sapere che la costruzione di una piscina potrebbe incidere a livello fiscale sull’abitazione, ma non è dato saperlo prima di consultare un professionista che si occupi della variazione al catasto.

Attenzione a procedere alla redazione di atti (ad esempio una compravendita) prima che la rendita venga confermata, coè prima di 12 mesi. In caso di rettifica scatta la richiesta di conguaglio delle imposte non pagate.